五十号院在北京郊区，一九八三年盖起三间房，二〇二〇年推倒重建成九间。院里住着老两口、女儿、儿子和儿媳。三十多年里，这个院子从三间变成九间，从一家人变成两拨人。最后法院给的方案，是在院子中间砌一堵墙。

一九八三年的三间房，二〇二〇年的九间房

老王夫妻婚后育有一女王一、一子王二。一九八三年，老王夫妻带着大女儿王一，三人一起向所在大队申请了五十号院的宅基地，在上面加盖房屋三间。那个年代申请宅基地，是以户为单位，户里有谁，谁就是这块地的使用权人。

二〇二〇年王二结婚，婚后王二夫妻把原有房屋推倒，重新翻建成九间。翻建的钱是王二夫妻出的，翻建后的房子也是他们一手操办。老王夫妻、王一、王二夫妻一直住在这个院子里。王一在二〇一一年结婚，婚后偶尔回家住，但户籍一直留在五十号院。

从二〇一五年起，王二夫妻常因琐事对老王夫妻谩骂、殴打，意图让老人搬走。王一多次找弟弟、弟媳沟通，希望他们善待父母，也被骂了回来。老人身体不好，需要一个安稳的地方养病，最后找到家理律师事务所。

分的是家，不是遗产

这起案子的性质容易被说错。父母都还在世，不存在继承问题，要处理的是家庭共有财产的分割，法律上叫分家析产。

家庭共有财产的形成，靠的是家庭成员共同劳动、共同出资、共同积累。五十号院的宅基地是一九八三年老王夫妻与王一三人共同申请取得的，最初的三间房也是三人一起盖的。这部分权益，三人都有份。二〇二〇年翻建的九间房，出资和操办是王二夫妻，这部分增量，他们贡献最大。

所以这个院子并非一笔糊涂账，而是两层：一层是老的，三人共有；一层是新的，王二夫妻投入多。分割时要分开算，不能因为房子现在是九间，就把前面三间的来历抹掉；也不能因为宅基地是老人申请的，就把翻建的钱一笔勾销。

《民法典》第三百零三条规定，共有人没有约定不得分割，或者约定不明确的，可以随时请求分割。家庭共有财产同样适用这个逻辑。老人要求分家，目的并非赶走儿子，而是把各自的范围划清楚，让日子能过下去。

宅基地不能分，房子可以分

农村宅基地使用权按户取得，一户一宅，归户内成员共同使用。它不属于个人财产，不能像商品房那样分割份额、买卖过户，也不能作为遗产继承。这是很多当事人第一个想不通的地方。

但宅基地上的房屋是另一回事。房屋是村民个人出资建造的，属于个人财产，可以析产、可以继承、可以在本集体经济组织成员之间转让。司法处理上，农村房屋分割，通常是把房屋和宅基地的使用利益放在一起考虑，判归一方使用，由另一方获得折价补偿，或者直接做实物分割。

本案的特殊之处在于，宅基地使用权的取得有王一的贡献。她当年是申请人之一，户籍至今仍在院内。这一层事实，直接影响她能分到多少。如果只看谁出钱翻建，她一分钱没出，似乎没有份额；但把时间拉回一九八三年，三间房的申请与建造都有她，这部分权益不能忽略。

律师在庭上讲的正是这一段：宅基地的申请由来、翻建前房屋的贡献、老人要求分家的真实意图。三件事讲清楚，法官看到的就不只是一个要房的儿子和一个要被赶走的老人，而是一个有历史、有出资、有冲突的共有关系。

评估报告上的两个价值

分割要有数。律师一并申请了对五十号院房屋及土地使用的价值评估。评估机构给出的结论里，土地的使用价值大于房屋的建设价值。

这个结论不意外。农村房屋的建造成本有限，九间房的重置成新价算下来并不高；宅基地的区位价值，随着周边地价上涨，反而是大头。评估把两块分开：房屋按重置成本折旧计算，土地按区位条件参照补偿标准计算。

为什么要在意这个比例？因为它决定了分割的天平。如果价值主要在房子上，出资翻建的王二夫妻理应多分；如果价值主要在土地上，那么当年共同申请宅基地的三个人，贡献更重。本案评估显示后者占比更大，这为老人和王一争取到了有利的位置。

评估还有一层作用：它把情绪换成了数字。庭上争谁孝顺、谁不孝，争不出结果；摆出一份评估报告，各方对院子值多少钱有了共识，才有谈的基础。评估基准日、评估方法、成新率的取值，都可能成为争议点，双方都可以申请重新评估或者要求评估人员出庭说明，但有了第一份报告，谈判就从喊价变成了算账。

判决写的是居住使用

法院最终判决：五十号院以西的院落归老王夫妻和王一居住使用，免于支付王二夫妻折价款。

注意判项用的词是居住使用，不是所有权。农村宅基地房屋大多没有不动产权证，法院在处理时通常确认使用权益的归属，而不直接判所有权转移。这不影响实际效果：谁住在西院，谁就占有、使用西院，将来遇到拆迁、腾退，相应的补偿权益也归实际使用的一方。

免付折价款，是这份判决的另一处关键。按常规思路，一方多拿了房子，就该给另一方补钱。本案没有判补偿，原因在于价值构成：土地价值占比大，而宅基地的申请权益本就在老人和王一这边；王二夫妻的投入主要体现在房屋建造上，这部分已经通过他们实际使用东院得到回应。两相抵扣，不需要再付钱。

这也说明一件事：农村分家案里的折价款，不是简单的市场价除以人数。要看宅基地是谁申请的、房子是谁盖的、翻建是谁出的钱、各自住了多少年、有没有其他约定。算错一层，方案就站不住。

为什么要砌这堵墙

判决之后还有一个问题：一个院子判给两拨人住，怎么住？

如果只是纸面上分清楚，实际还从一个大门进出，共用一处水龙头、一条通道，矛盾只会换个形式继续。老人要的是安宁，不是一张写着归自己住的纸。所以律师与法院协商，确定了将原有院落砌墙一分为二的方案：西院归老人和王一，东院归王二夫妻，各自开门、各自生活，互不打扰。

这个细节，是农村分家案里最容易被忽略、又最影响结果的部分。分割方案的可行性，往往比份额比例更重要。份额算得再精确，如果判完还要挤在一个院里天天照面，案子等于没办完。

砌墙方案要落实到几件具体事上：墙的位置和四至，通道怎么留，排水往哪走，水电表怎么分户，门牌怎么编，将来翻建时边界在哪里。这些如果不在判决或调解中写清楚，砌墙那天就可能再打一架。本案把这些落到实处，才算真正把两家人分开。

老人手上的另外两条路

分家解决的是住的问题，不解决被打的问题。两条路可以同时走。

一条是人身安全保护令。《反家庭暴力法》第二十三条规定，当事人因遭受家庭暴力或者面临家庭暴力现实危险，可以向法院申请人身安全保护令。家庭成员之间的殴打、谩骂、恐吓，都属于家庭暴力。保护令可以禁止被申请人实施暴力、禁止骚扰跟踪、责令迁出住所。申请不需要先起诉离婚，也不需要缴纳诉讼费，法院受理后一般在七十二小时内作出裁定。

另一条是赡养。子女对父母有赡养扶助的义务，这是《民法典》第二十六条、第一千零六十七条明确规定的。赡养包括经济供养、生活照料、精神慰藉，也包括不得强迫老年人居住条件恶劣的房屋。《老年人权益保障法》第十六条明确，赡养人不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。把老人赶出自己申请、自己盖起来的院子，本身就违反了这一条。

很多老人不愿意走这两条路，觉得家丑不可外扬，或者怕儿子以后不管自己。这种顾虑可以理解，但要有底线：挨打属于违法，不在家务事的范围里。保护令不负责把儿子送进去，它的作用是让他知道边界在哪里。

打这类官司前先定四件事

第一件，把宅基地的来历查清。哪一年申请、申请人是谁、审批表上写了几个人的名字。这张纸决定了谁有权使用这块地，是整起案子的地基。

第二件，把翻建的账算清。谁出的钱、出了多少、有没有票据、有没有证人。翻建投入是实打实的贡献，没有证据就容易被抹掉。

第三件，把户籍和居住情况固定下来。谁户口在院内、谁实际住了多少年、谁在外另有住房。这些事实影响分割时的倾斜。

第四件，把分割方案想具体。要东院还是西院，墙砌在哪里，通道怎么走，愿不愿意折价。想不清楚就上庭，法官问起来答不上，方案就只能由别人定。

本案由北京家理律师事务所办理

这起分家析产纠纷由范梅博律师、李楠律师承办。接手时，老人最迫切的诉求并非多分几间房，而是不要再挨打、能安安静静养病。律师把这一点作为主线，向法官说明五十号院宅基地的申请由来、翻建前房屋的贡献，也说明了分家的真实意图。

为了让分割有依据，律师一并申请了对房屋和土地使用价值的评估。评估结果显示土地使用价值大于房屋建设价值，这直接影响了份额的走向。法院最终判决五十号院以西的院落归老王夫妻和王一居住使用，免于支付折价款；律师又与法院协商，确定砌墙一分为二，让两家人各自生活。

从委托到判决，老人拿到的不只是西院那几间房，还有一个不用天天照面的日子。

范梅博律师｜资深律师｜北京

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常见问题

宅基地能作为遗产分给子女吗？

宅基地使用权归户内成员共同使用，不是个人财产，不能单独继承。可以继承的是宅基地上的房屋。房屋由继承人按份共有或者折价分割，宅基地使用权随房屋一并由本集体成员继续使用。

翻建的钱是儿子出的，父母还能分到房吗？

能。翻建出资是贡献，会影响分割比例，但不能据此否定父母原有的宅基地申请权益和原房屋权益。处理时通常把老房价值与翻建增量分开计算，再综合各方贡献确定份额。

农村房屋分割，法院会判所有权吗？

多数情况判的是使用权益的归属。农村房屋大多没有办不动产权证，法院通常确认某一部分归某方居住使用，并处理折价补偿。遇到拆迁、腾退时，补偿权益按实际使用和权属情况确定。

判决后对方还在院里闹，怎么办？

可以申请人身安全保护令，禁止对方实施暴力、骚扰、跟踪；也可以就生效判决申请强制执行，要求排除妨害、交付特定区域。若发生殴打，及时报警并保留验伤记录，这些都是后续维权的证据。

资料来源：北京家理律师事务所官网《制定可行方案，避免再次纠纷：范梅博律师、李楠律师获赠锦旗》（2023-01-04，编号613）及范梅博律师个人介绍；《中华人民共和国民法典》第二十六条、第三百零三条、第一千零六十七条；《中华人民共和国反家庭暴力法》第二十三条；《中华人民共和国老年人权益保障法》第十六条。