夫妻在婚姻存续期间共同购买住房并背负房屋贷款，是现代家庭中常见的经济状况。一旦面临离婚，未结清的房贷和名下房产如何分割，不仅关系到双方的经济利益，也影响子女居住稳定与家庭债务偿还责任。本文就未还清房贷情况下房产分割的法律原则、常见分割方式及操作要点作一分析，并提出实务中应注意的风险与建议。

一、法律原则与基本判断依据

1. 夫妻共同财产原则
   根据我国婚姻家庭法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，通常认定为夫妻共同财产。房屋购买款、贷款申请与偿还如果发生在婚姻期间，且没有明确约定或一方能够证明为个人财产，法院通常将房产认定为夫妻共同财产。

2. 债务与房产的对应关系
   房屋贷款虽为债务，但该债务与购房行为密切相关，原则上属于夫妻共同债务或与共同生活相关的债务。分割房产时，应同时处理相关债务问题，确定由谁承担偿还责任或如何分担。

3. 权利与份额的认定
   法院在判决财产分割时，会综合考虑双方对购房的出资比例、偿还贷款的实际支付情况、婚前财产状况、对家庭贡献以及子女利益等因素，依法确定房产归属或双方的份额比例。

二、常见的分割方式

1. 一方取得房屋，另一方获得补偿
   在许多离婚案件中，夫妻双方会约定或法院裁定由一方继续保留房屋使用权（通常为有抚养子女一方），并对另一方给予一定的经济补偿。补偿可以是一次性支付房屋价值的折价款，或由保留房屋一方承担剩余贷款并承担对方应得的份额差价。

2. 卖房后双方分割剩余款项
   若双方均不适合或不愿意继续居住该房屋，可以选择将房屋出售，偿还银行贷款后，将剩余出售款按双方约定或法院裁定的比例分配。这种方式清晰利落，能直接了结房产和贷款责任，但需考虑市场成交价与贷款清偿的时间、税费及交易成本。

3. 共同承担贷款但约定使用权或占有权
   部分情况下，双方协商由一方或双方继续共同偿还房贷，但明确约定房屋的使用归一方（如有子女的情况）。这种安排要求双方在偿还计划、违约后果及产权变更（如将来一方申请独立产权）等方面做出书面约定，并尽量通过银行或公证等方式固定。

4. 由第三方接手贷款（或买方按揭）
   若有第三方愿意购买房屋并承担贷款，或一方通过银行办理贷款过户（贷款转按揭）让购房者接替剩余贷款，房产与贷款关系可以整体迁移给新债务人。该路径需要银行审核并同意，并可能涉及重新评估、利率和担保条件变更。

三、操作要点与法律风险

1. 明确产权与债务承担责任
   在分割房产时，不仅要确定房屋归属和经济补偿，还要明确剩余贷款的法律责任归属。若法院判决房屋归一方但未处理贷款责任，银行仍可依法向共同借款人追偿。因此，最好在裁决或协议中写明贷款承担和解除共同借款责任的方法，必要时与银行协商解除连带责任或进行贷款过户。

2. 考虑税费与评估价值
   无论是房屋分割或出售，均涉及契税、增值税、个人所得税、交易手续费及评估费用等。分割方案应考虑这些成本对最终分配的影响。出售时应评估市场价，避免低价出售导致一方权益受损。

3. 子女利益优先与居住权安排
   如双方有未成年子女，法院及当事人通常会优先考虑子女的居住稳定性，可能倾向于将房屋判归有抚养权的一方，或作出补偿性安排。居住权、探视安排与房产处置应尽量协调一致，避免未来矛盾影响子女生活。

4. 签订书面协议并到相关部门备案
   离婚协议中应尽量就房产处置与贷款承担作明确约定，并在离婚协议或法院判决中体现。若涉及产权变更或贷款过户，及时到房产管理部门、银行办理相应手续，避免口头约定导致执行困难。

四、实务建议

1. 谨慎选择分割方式：优先衡量偿债能力、抚养负担和居住需求。若一方留居住，考虑其收入能否承担长期贷款；若双方同意出售，应评估市场时机以减少损失。

2. 与银行沟通，争取协助：在贷款尚未结清时，双方应尽快告知贷款银行并协商是否允许贷款转按揭或解除连带责任，了解可行的手续和条件。

3. 做好证据保存：保留购房合同、贷款合同、还款记录、首付款来源证明（如婚前个人财产用于购房）等，以便在分割中主张权利或证明个人财产属性。

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